Затраты на управление риском - Реакция на риски в управлении недвижимостью

Оглавление:

Портфель недвижимости — это совокупность объектов недвижимости, сформированная для получения дохода в условиях рыночной деятельности в разное время существования портфеля.

Портфельное управление — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замены объектов недвижимости с целью сохранения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Цель создания портфеля.

Основная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

устойчивый доход от приобретения и аренды недвижимости.
доходы за счет приобретения объектов и организации по ним предпринимательской деятельности.
доходы от приобретения объекта, его благоустройства и последующей продажи или сдачи в аренду.
доходы от продажи вновь построенной недвижимости по частям или в целом через брокеров.
доходы от финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
долгосрочный доход от строительства или приобретения завода, его эксплуатации с последующей продажей.
защита капитала от инфляции путем инвестирования в недвижимость.
получение налоговых льгот. От этого зависят цели инвесторов:
Наличие собственных средств;
желание получить краткосрочный или долгосрочный доход;
стремится заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и т.д.

Основные принципы построения портфеля.

Диверсификация активов необходима для обеспечения доходности и управления уровнем риска.

Уровень общего риска портфеля недвижимости ниже, чем риск отдельного объекта портфеля. Количество активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Предполагается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.

Диверсификация предусматривает ряд рассматриваемых объектов недвижимости:

Тип свойств;
Назначение объектов недвижимости;
Методы инвестирования;
Привилегии менеджера или компании;
экономическое развитие региона;
спрос и предложение на рынке недвижимости;
состояние развития финансовых инструментов, используемых в регионе и др;

Месторасположение определяется районом (кварталом) расположения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными особенностями местности; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

Инвестиционные методы — возможность получения долгового капитала; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и т.д.

Преференции менеджера, инвестора или кредитора — безрисковый бизнес; безрисковое управление портфельным капиталом; получение краткосрочного дохода; получение долгосрочного дохода; предпочтение лизинговых объектов или начинающих бизнесов (рестораны, гостиницы, гаражи, АЗС, магазины, супермаркеты и т.д.); использование собственных средств или долга; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих объектов; реконструкция, реабилитация и реализация.

Экономическое развитие региона — перспективы развития региона; наличие различных видов промышленности, различных объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.

Спрос и предложение объектов недвижимости — наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и средства массовой информации; наличие конкуренции и др.

Рентабельность и аппетит к риску портфельных активов.

Доходность активов должна быть максимальной с учетом минимальных рисков.

Существует коэффициент корреляции для оценки статистической зависимости между временными рядами доходностей для различных типов свойств.

Положительная корреляция показывает, что рост норм доходности одного вида имущества вызывает рост норм доходности другого вида имущества. И наоборот, если корреляция отрицательная, то рост ставок одного имущества приводит к снижению ставок другого имущества.

В этом случае, если портфель состоит из активов, ставки доходности которых противоположны, то риск портфеля минимален. Чем ниже коэффициент корреляции доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

Изменения в структуре объектов недвижимости в портфеле должны происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.

Необходимо отслеживать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.

Реакция на риски в управлении недвижимостью

Реакция на риск или стратегия поведения инвестора, основанная на интерпретации результатов анализа риска, как правило, может быть выражена в следующих формах.

Аппетит к риску;
Снижение риска;
Передача риска;
Избегание риска.

Политика полной передачи рисков потребителю в ближайшем будущем не будет перспективной на фоне усиления конкуренции. Однако политика полной передачи рисков также не может отвечать современным подходам к управлению рисками. Разумеется, наиболее продвинутой будет политика оптимального распределения общего проектного риска по вышеуказанным четырем направлениям. Кроме того, стоимость мер по управлению рисками должна рассматриваться объективно, а не как выбрасываемые деньги, а как инвестиции для получения дохода.

Аппетит к риску. Риски, требующие низких периодических расходов, а также менее дорогостоящие, чем, например, передача, лучше всего подходят для предположений.

Обоснование уровня принимаемого риска должно находиться в пределах финансовых возможностей лица, принимающего решение. Например, если финансовые возможности не позволяют полностью перевести риск, частичный перевод ограниченной суммы может стать возможным решением. В этом случае инвестиции в офисное здание могут быть частично застрахованы, например, только от пожара и стихийных бедствий. Более рентабельным является принятие на себя всех остальных рисков.

Снижение риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является его передача третьей стороне. Например, при реализации девелоперского проекта риск несвоевременной сдачи объекта можно разделить с генеральным подрядчиком, включив в контракт на строительство оговорки об ответственности.

Однако, как правило, существуют некоторые дополнительные расходы, связанные со снижением рисков.

Затраты на повышение квалификации и обучение персонала в экстремальных ситуациях могут уменьшить объем потенциального ущерба, например, при аварийном отключении электричества в крупном торговом центре. Дополнительный контроль технического качества проектов, стоимость детального технического осмотра конструкций реконструируемого объекта позволит снизить вероятность серьезных аварий, связанных с выходом из строя несущей способности строительных конструкций. Наконец, стоимость дополнительной защиты людей и конструкций, например, установка систем пожаротушения или вытяжки дыма (даже если это не требуется правилами), также снижает риск возможного ущерба.

Передача риска. На первый взгляд, передача риска является наиболее естественной формой реагирования на риск. Без устранения самого источника риска, компенсация за его возможные последствия передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи рисков является страхование рисков, которое преобразует неопределенность ситуации с рисками в конкретную стоимость.

Девелоперские проекты, риски которых, как правило, намного выше, чем риски инвестиций в недвижимость, также характеризуются более высокими затратами на покрытие рисков. Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов в конструкциях, которые могут возникнуть в течение нескольких лет после завершения строительства. Например, нарушение технологии выполнения работ при нанесении гидроизоляционных слоев может привести к постоянным утечкам и, как следствие, к значительным затратам на их устранение. Поэтому включение в договорные соглашения четко определенных обязанностей проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае для определения размера ответственности может потребоваться проведение дорогостоящего судебного разбирательства.

Следует отметить, что в некоторых ситуациях передача риска может добавить риск. Например, при осуществлении проекта в области развития риск может быть передан генеральному подрядчику путем включения в контракт на строительство положений, предусматривающих возмещение ущерба в случае, например, пожара во время строительства или перепланировки. Не всегда анализируется финансовая способность генерального подрядчика или других лиц, участвующих в процессе разработки, полностью покрыть убытки.

Избегание риска. Эта форма реагирования на риск, по сути, является синонимом отрицания риска, или, другими словами, отрицания источников риска. Например, отказ от добавления пристройки к зданию позволяет избежать риска дополнительного заселения фундамента и, следовательно, риска чрезмерной деформации несущих конструкций.

Сравнительные характеристики с отечественными и зарубежными аналогами

Технология IP-телефонии была разработана в конце 80-х годов этого века. На Западе, в европейских странах, а также в США технология IP-телефонии начала интенсивно использоваться около 1,5 лет назад, в то время как в России эта технология только начинает развиваться. В СНГ этот вид услуг предоставляют около 40 компаний, из которых около 10 работают в Москве и 5 — в Краснодаре. Качество услуг зависит от пропускной способности выделенного канала, программного и аппаратного обеспечения. Поскольку программное и аппаратное обеспечение обычно приобретается у одних и тех же зарубежных компаний-производителей, единственными отличительными особенностями являются пропускная способность канала и качество связи, которое напрямую зависит от первого.

Сегодня мы видим радикальное улучшение качества голоса по сравнению с первыми внедрениями технологии IP-телефонии. Раньше речь слышалась с искажениями и часто прерывалась. С помощью современных средств кодирования звука и восстановления потерянных пакетов можно создавать продукты, которые обеспечивают достаточно разборчивую речь.

Ключом к телефонному разговору является задержка передачи пакетов. Около половины наблюдаемой общей задержки связано с процессами кодирования, декодирования и сжатия. Например, алгоритм G.723.1 по определению производит задержку 30 мс. Это время, необходимое для генерации одного кадра оцифрованного аудиосигнала. Затем он должен быть сжат, вставлен в пакет и отправлен в WAN, каждый из которых вносит свой вклад в общую задержку. Аналогичные явления происходят и на другом конце связи (задержки при декодировании в среднем вдвое меньше, чем при кодировании).

Но все это в основном фиксированные задержки, остальное зависит от сетевого окружения. Задержки, связанные с сетевым транспортом, могут не иметь детерминированного характера. При неблагоприятных условиях средняя задержка пакетов и ее дисперсия могут быть очень высокими (75-300 мс). Это может нарушить порядок прибытия IP-пакетов по отношению к их первоначальному порядку. Необходимо иметь место, где пакеты могут быть переупорядочены, прежде чем они будут отправлены пользователю. Для этого используется специальный буфер. Это вводит еще один источник задержки, который вносит свой вклад в 50-100 мс. С другой стороны, уменьшение размера буфера может привести к потере пакетов и искажению передаваемой речи. Некоторые компании (Cisco, Motorola, Hypercom, Netrix) предлагают интеллектуальные динамические буферы, размер которых меняется в зависимости от текущих условий работы, используемых нашей компанией «Тамань-Связь».

Основным преимуществом IP-телефонии является то, что услуги, предлагаемые этой технологией, значительно дешевле традиционных междугородних звонков: голосовой трафик проходит не через телефонную сеть общего пользования, а через корпоративную сеть или Интернет. Затраты также снижаются за счет того, что, как уже упоминалось выше, можно комбинировать передачу голоса и данных в одной сети, избегая тем самым ненужных сетевых инфраструктур. IP-телефония позволяет эффективно использовать доступную полосу пропускания путем сжатия звука на основе новейших алгоритмов. Существует ряд других факторов, объясняющих экономику телефонии через Интернет: Задержки в разработке вариантов биллинга, недостаточное качество обслуживания, нюансы конкуренции, хотя эти причины, как правило, носят временный характер.

Потенциальными клиентами услуги «Тамань-связь» являются, в первую очередь, люди, которые часто пользуются услугами междугородней связи в стране и за рубежом, а также организации, сотрудничающие с зарубежными партнерами. В связи с тем, что для использования услуг IP-телефонии не требуется никакого оборудования, кроме телефона, поддерживающего сенсорный набор, количество потенциальных клиентов практически не ограничено.

Виды страхования бизнеса

Виды страхования бизнес-рисков, как и в других подсекторах страхования, делятся в соответствии с объектами страхования и застрахованными рисками. Кроме того, их можно классифицировать по трем известным этапам обращения денег в процессе товарного производства. Первый (денежный) этап обращения денег связан с инвестированием капитала. Страховая защита вложенного капитала осуществляется с помощью страхования инвестиций, кредитов, депозитов. Страховая защита предпринимателя на второй (производственной) стадии денежного обращения осуществляется посредством страхования от перерывов в хозяйственной деятельности, связанных с пожаром, несчастными случаями и другими неблагоприятными событиями, что обеспечивает защиту от косвенных потерь, связанных с прекращением производства, дополнительных расходов на возобновление производства и т.д. На третьей (товарной) стадии денежного обращения, где осуществляется продажа готовой продукции и ее выплата, страхование риска неуплаты осуществляется по политическим и коммерческим причинам.

Специфика страхования накладывает ряд требований на процедуру заключения договора. В частности, застрахованное лицо должно представить свидетельство о регистрации, лицензии или патенты на застрахованную деятельность и другие необходимые документы. В заявлении на страхование он должен предоставить подробную информацию о предпринимательской деятельности, условиях ее осуществления, ожидаемых прибылях и убытках, заключенных договорах, контрагентах и других обстоятельствах, имеющих отношение к степени риска.

В современных экономических условиях предприятие самостоятельно решает основные вопросы своей производственной деятельности: организует бизнес, подбирает партнеров, обеспечивает сохранность материальных и финансовых ресурсов, выбирает пути преодоления и минимизации рисков, неизбежных в предпринимательской деятельности.

Для российских предприятий, независимо от формы собственности и сферы деятельности, наиболее характерными являются следующие риски:

возможная утрата (уничтожение), недостача или повреждение основных или оборотных средств предприятия;
наступление гражданской ответственности предприятия по обязательствам, возникающим в связи с причинением вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц или окружающей среде
возможные убытки или недостижение ожидаемой прибыли вследствие изменения условий деятельности Компании в результате обстоятельств, не зависящих от не зависящих от Компании
нарушение обязательств контрагентами, партнерами и т.д.

Страхование первого из этих рисков хорошо представлено на российском страховом рынке, однако страхование риска нарушения обязательств контрагентами и партнерами на протяжении длительного времени декларируется только страховыми компаниями, несмотря на большую востребованность данного продукта.

Последствиями предпринимательских рисков, как правило, являются неминуемые финансовые потери, которые могут нарушить любой бюджет предприятия, каким бы сбалансированным он ни был.

Слабое развитие страхования предпринимательских рисков объясняется тем, что на начальном этапе развития страхового рынка в России страховые компании не имели ни достаточной финансовой устойчивости, ни необходимого опыта, но за годы развития рыночной экономики появились крупные, финансово стабильные страховые компании, которые с блеском прошли через кризисные ситуации в стране. Таким образом, сегодня предприятия различных уровней и сфер деятельности имеют возможность минимизировать финансовые потери организации, которые напрямую связаны с предпринимательской деятельностью.

Как правило, страховая компания предоставляет страховое покрытие от риска неуплаты конечным покупателем по договорам, предусматривающим отсрочку платежа.

При идентификации предпринимательского риска необходимо различать понятия «расходы», «потери» и «ущерб». Каждая предпринимательская деятельность неизбежно связана с затратами. Убытки возникают из-за неблагоприятных обстоятельств, просчетов и представляют собой дополнительные расходы, превышающие запланированные. Вышеуказанное характеризует категорию «риска» с качественной стороны, но также создает основу для перевода понятия «предпринимательский риск» в количественную плоскость. Если риск — это риск потери ресурсов или дохода, то существует его количественная мера, определяемая абсолютной или относительной величиной убытка.

Относительная величина риска

В абсолютном выражении риск может быть определен стоимостью возможных потерь в материальном и реальном (физическом) или стоимостном выражении (денежном), когда только потери могут быть измерены таким образом. В относительном выражении риск характеризуется как величина возможных потерь, отнесенных на конкретную основу, которую удобнее всего принимать за основу либо в виде статуса собственности предпринимателя, либо в виде общей стоимости ресурсов для конкретного вида предпринимательской деятельности, либо в виде ожидаемого дохода (прибыли) от предпринимательства.

В отношении предприятия как основы для определения относительной величины риска целесообразно принимать во внимание стоимость основных средств и оборотных средств предприятия или общую прогнозируемую стоимость ведения определенного вида бизнеса с учетом как текущих расходов, так и капитальных вложений или расчетного дохода (прибыли). Выбор той или иной основы не имеет принципиального значения, однако предпочтение должно отдаваться показателю, определяемому с высокой степенью надежности.

Основные показатели, используемые для сравнения, обычно называются оценочными или ожидаемыми показателями прибыли, расходов, доходов. Значения этих показателей определяются при разработке бизнес-плана, в процессе технико-экономического обоснования предпринимательского проекта, сделки. Соответственно, убытки считаются уменьшением прибыли, выручки по сравнению с ожидаемыми значениями. Убытки предпринимателей — это, прежде всего, случайное снижение предпринимательской прибыли. Величина таких потерь характеризует степень риска. Таким образом, анализ рисков в первую очередь связан с изучением убытков.

Центральное место в оценке предпринимательского риска занимает анализ и прогнозирование возможных потерь ресурсов в процессе ведения бизнеса. Не потребление ресурсов, объективно определяемое характером и масштабами предпринимательской деятельности, а случайные, непредвиденные, но потенциально возможные потери, возникающие вследствие отклонения фактического хода бизнеса от запланированного сценария. Для того чтобы оценить вероятность определенных потерь в результате непредвиденного сценария, необходимо знать все виды потерь, связанных с предпринимательством, и иметь возможность заранее рассчитать и измерить их как вероятные прогнозируемые величины. В этом случае естественно желание количественно оценить и обобщить каждый из видов потерь, что, к сожалению, не всегда возможно.

Непредвиденные события, влияющие на ход бизнеса и его результаты, могут привести не только к убыткам в виде увеличения использования ресурсов и снижения чистой прибыли. Одно и то же случайное событие может привести к увеличению стоимости одного вида ресурса и уменьшению стоимости этого вида, то есть наряду с увеличением стоимости одного вида ресурса, может наблюдаться экономия и в других. Таким образом, если авария оказывает двойное воздействие на конечный результат предпринимательской деятельности, неблагоприятные и благоприятные последствия, то оценка риска должна учитывать оба фактора в равной степени. Другими словами, при определении общей суммы возможных убытков следует вычитать сопутствующую прибыль из расчетных убытков.

Убытки, которые могут возникнуть при осуществлении предпринимательской деятельности, целесообразно разделить на материальные, трудовые, финансовые, временные и специальные виды убытков. Материальные потери выражаются в дополнительных затратах или прямых потерях оборудования, имущества, продукции, сырья, энергии и т.д., которые не предусмотрены предпринимательским проектом. Для каждого из этих видов потерь существуют свои единицы измерения.

Наиболее очевидным является измерение материальных потерь в тех же единицах, в которых измеряется количество данного вида материального ресурса, т.е. в физических единицах веса, объема, площади и т.д. Однако невозможно агрегировать убытки, измеренные в разных единицах, и выразить их в одном значении. Килограммы и счетчики нельзя сложить вместе. Поэтому практически неизбежно рассчитывать потери в денежном выражении. Это делается путем преобразования физических потерь в денежные величины путем их умножения на цену единицы соответствующего материального ресурса. Для достаточно большого количества физических ресурсов, стоимость которых известна заранее, убыток может быть немедленно оценен в денежном выражении.

На странице курсовые работы по менеджменту вы найдете много готовых тем для курсовых по предмету «Менеджмент».

Здесь темы рефератов по менеджменту

Читайте дополнительные лекции: