Оглавление:
Инвестиции в жилищное строительство
- Жилищные инвестиции Инвестиции в жилищное строительство — это стоимость строительства нового жилья, а также восстановления и содержания существующего жилищного фонда. Как указывалось в начале этой главы, инвестиционные затраты на жилье составляют более 40% от общих инвестиционных затрат частного сектора США.
- Поэтому очень важно полностью признать этот тип инвестиций. Основные принципы теории инвестиций также применимы к строительному сектору (особенно те, которые связаны с распределением долгосрочных инвестиций), но одна теоретическая модель наиболее полезна при анализе этого типа инвестиций.
Теория инвестиций в жилье считается двухступенчатым процессом. Людмила Фирмаль
На первом этапе определяется средняя цена существующих домов и многоквартирных домов, а на втором этапе определяется объем строительства нового дома в зависимости от цены существующих домов. Для простоты, имейте в виду, что вы ограничены рынком аренды квартир, и ваш внутренний рынок работает во многом таким же образом.
В каждый момент предлагается определенное количество квартир, в которых воплощены прошлые инвестиции в многоквартирные дома. Общие средства для многоквартирного дома представлены как Х, а символ А представляет собой дом. Кроме того, всегда есть спрос на аренду квартир, в зависимости от арендной платы, указанной в рублях.
Как и на других рынках, размер арендной платы определяется балансом между спросом и предложением на аренду квартир, как показано на рисунке. 5-8 а. Рассмотрим сумму инвестиций в многоквартирный дом. Квартира будет сдана арендатору в аренду, руб. Предположим, вам нужно потратить сумму Ph, чтобы купить квартиру.
Норма амортизации d, а цена перепродажи квартиры на следующий период Ph. Затем вы можете рассчитать норму прибыли после покупки квартиры, получения арендной платы на сумму в рублях и ее продажи в следующем периоде: RR + Pu (1-d) норма прибыли — ^ — (5.22) OS (А) Рис. 5-8 Баланс рынка жилья: (а) Рынок аренды квартир.
- (B) Предоставление нового жилья Если это разрешено, люди начинают использовать нереализованные инвестиционные возможности для получения прибыли. Возникает ситуация, известная как «арбитраж». Если происходит арбитражная сделка между кредитным рынком и рынком лома многоквартирных домов, доход на рынке квартир должен быть равен (1 + г).
Цена жилого дома корректируется таким образом, чтобы рентабельность владения квартирой составляла (1 + г). Далее: (L + r) -ill-L (5.23) относительная влажность В простом случае Ph-A, если RR — постоянная рента, например, отношение RR ^ y (5.23) Сердце: т. (5,24) \ r + d).
Другими словами, цена квартиры равна только арендной плате, деленной на стоимость капитала (г + д). Людмила Фирмаль
Размер арендной платы зависит от спроса на аренду квартир и, вместе с рыночными процентными ставками, определяет иену для продажи существующих квартир. Аналогичным образом, колебания значения Ph будут определять предложение нового многокомпонентного лома в том смысле, что строительная отрасль увеличит предложение, если цена продажи такого дома Ph увеличится.
Это отражено на рисунке. 5-86 Увеличение кривой предложения. Далее, давайте посмотрим, что происходит, когда спрос на аренду квартир растет (Рисунок 5-9). Кривая спроса смещается вправо, и RR для аренды увеличивается.
Это увеличение RR немедленно отражается на продажной цене кондоминиума, и предложение новых кондоминиумов будет увеличиваться. Рассматриваемая теория была разработана для аренды квартир и может быть применена к дому владельца. В последнем случае (А) (б) Рис. 5-9 Влияние возросшего спроса на аренду квартир: (а) Рынок аренды жилья.
(B) Предоставление нового жилья RR не относится к прямой арендной плате (поскольку владелец платит небольшую арендную плату самому себе), но относится к условной арендной плате, равной арендной плате, выплачиваемой арендатором при аренде дома у другого владельца.
На самом деле основное различие между рынком аренды и рынком жилья заключается в том, что налогообложение не одинаково в двух сегментах рынка жилья. На многих работах изучались факторы, определяющие спрос на жилье и, следовательно, общие инвестиции в жилищное строительство.
Одной из наиболее важных переменных является возрастная структура населения. Это связано с тем, что спрос на жилье сильно зависит от состава семьи и возраста. Грегори Менку из Гарвардского университета и Дэвид Уэйл из Университета Брауна в широко обсуждаемом исследовании показали, что демографические тенденции в США могут вызвать снижение спроса на жилье в 1990-х годах. 32 для жилых и квартир.
Смотрите также:
| Накопление запасов | Резюме инвестиций |
| Эмпирический анализ инвестиционных расходов | Формальный анализ сбережений, инвестиций и счета текущих операций |
